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重購退稅知識

 居住品質的提升,是一般人的理想與目標。政府為避免納稅義務人因為被課了土地增值稅,造成賣房子所得的錢不夠買新房子,特別規定重購自用住宅用地可以申請退回賣出舊屋所繳納的土地增值稅,貼補買新房子土地總額價款的差價。有換屋計畫的人,可以規劃重購退稅,為自己增加一筆換屋基金。
符合條件
原有房地產
● 簽約買賣之前1 整年都沒有出租或作營業的情形。
● 土地上有房屋,該房屋是土地所有權人本人、配偶或是直系親屬的。
● 本人、配偶或是直系親屬的戶籍設在這個房屋上,如果平時未設戶籍,只要在簽約買賣當時設好戶籍就可以了。但要特別注意,如果是先買新房屋,再賣出舊房屋,買新房屋時,舊屋要符合自用住宅的條件,包括設有戶籍。
● 土地面積不受都市土地300 平方公尺或非都巿土地700 平方公尺的限制。
新購房地產
● 原出售土地及新購土地所有權人為同一人,也就是買房子和賣房子是同一個人,賣掉誰的房子就以他的名義買進新的房子,如果賣掉配偶名下房子後另以本人名義買進新房子,就不能退稅了。
● 新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並辦好戶籍登記。新購房屋沒有任何出租或作營業的情形。
● 都巿土地最大適用面積是300 平方公尺,約90.75 坪,非都巿土地最大適用面積是700 平方公尺,約211.75 坪。

● 新買房屋的土地移轉現值總額,必須超過賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅後有餘額,才能退稅。
● 重購土地需有土地所有權人本人、配偶或直系親屬設立戶籍,從辦妥所有權登記日起,5 年內不可以移轉(例如出售或贈與給配偶)或出租、供營業使用,更不能將戶籍遷出,戶籍如需辦理遷出,至少需保留本人或其配偶、直系親屬任何1 人於原戶籍內,不然會被追繳原退還的土地增值稅。

2 年內期限
● 不管先賣再買或是先買再賣,買賣時間必須在2 年以內。

節稅偏方
2 年內的起算日期
  土地出售後重購或先購土地2 年內再出售,2 年內的起算日期:
● 先賣後買:以出售土地辦好產權登記日起2 年內,重購土地如期( 訂立買賣契約日起30 日內) 申報時,以立契日為準;逾期申報,以申報日為準計算2 年期間。
● 先買後賣:以重購土地辦好產權登記日起算2 年,出售原有土地如期申報時,以立契日為準;逾期申報,以申報日為準計算2年期間。
重購退稅無次數的限制
同時出售多處自用住宅用地,可申請重購退稅出售土地可規劃按一般用地繳納在未適用一生一次自用住宅用地優惠稅率繳納土地增值稅前,若所有條件都符合的情形下,可以一般用地稅率申報繳納土地增值稅後再申請重購退稅,以保留一生一次的機會,作最有利的節稅規劃。
自益信託土地也可以適用
  土地所有權人重購自用住宅用地後辦理自益信託,如該地上房屋仍供委託人本人、配偶或其直系親屬做住宅使用,與土地信託目的不相違背且符合自用住宅用地條件,可以辦理重購退稅。

 重購土地已退還土地增值稅者,重購地在完成移轉登記之日起5 年內,辦理自益信託後,仍符合自用住宅用地規定者,也不會被追繳原退還稅款。
重購退稅應規劃
  規劃重購退稅事前要先了解是否符合退稅規定,如條件不符,但出售之舊屋符合自用住宅條件,可在未逾稅單所記載繳納期限前申請改適用優惠稅率核課土地增值稅。
綜合所得稅也可以節省
  綜合所得稅也有規定,納稅義務人出售自用住宅之房屋所繳納的財產交易所得部分的綜合所得稅額,在完成產權移轉登記日起2 年內,如重購自用住宅房屋,價額超過原出售價額,可以在重購自用住宅房屋完成產權移轉登記年度,從應納綜合所得稅額中扣抵或退還;先買後賣也適用。

舉例說明
● 甲賣出土地現值100 萬元,增值稅30 萬元,買入土地現值超過100 萬元時,所繳的30 萬元土地增值稅可以全部退還;假如買入現值為80 萬元,可以退回10 萬元;如買入現值小於70 萬元,則無餘額可以退稅。
● 甲出售( 重購) A 土地在106 年4 月1 日辦好產權登記,在108 年3 月4日訂立買賣契約重購( 出售) B 地,如果甲在108年4月2日前如期申報,就符合2 年內的規定;如果甲在108 年4 月3 日以後才申報,就不符合2年內的規定,不能辦理重購退稅。

小叮嚀:先買後賣土地辦理重購退稅,要符合購買土地時已經持有供自用住宅使用之土地才可以;如果土地所有權人原先沒有自用住宅土地,僅是單純購買土地,以後再購買第2 筆土地後再出售、或是從配偶受贈他筆土地後再出售,或雖然原來持有土地,但沒有設戶籍,於出售時才從第3 地將戶籍遷入,都不能辦理重購退稅。

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